Eine Untervermietung Deiner Mietwohnung kann zu einem netten Nebenverdienst führen, wenn Du zum Beispiel auf Reisen bist. Sie ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtlich zulässig und kann andernfalls zu Geldforderungen oder einer fristlosen Kündigung führen.

Eine Mietwohnung ist teuer genug. Fährst Du nun für eine längere Zeit in Urlaub oder machst Du ein Auslandssemester, steht Deine Wohnung über einen langen Zeitraum unnötig leer. Mit einer Untervermietung schlägst Du gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe: Du besserst Deine Reisekasse auf und hilfst auch noch dabei, den Wohnraumnotstand zu verringern. Eigentlich eine tolle Idee – allerdings ist Deine Mietwohnung noch immer das Eigentum Deines Vermieters, der dabei auch noch ein Wörtchen mitzureden hat. Hier liest Du, was Du unbedingt vor einer Untervermietung beachten solltest und wie Du sie rechtssicher durchführst.

Wann liegt (noch) keine Untervermietung vor?

Deine beste Freundin aus der Schulzeit, die nach dem Abitur in die USA gezogen ist, kommt Dich besuchen. Sie wohnt ein paar Wochen lang bei Dir und quartiert sich in Deinem Gästezimmer ein. Deinem Vermieter hast Du davon nichts erzählt, aber nun beschleicht Dich ein schlechtes Gewissen.

Das hast Du völlig zu unrecht. Kommen Freunde oder Verwandte zu Besuch, dürfen sie selbstverständlich bei Dir übernachten. Dafür musst Du Deinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen und ihn auch nicht mal über Deinen Besuch benachrichtigen.

Wie sieht es aber nun aus, wenn Dein Besuch gar nicht mehr wieder auszieht? Er zahlt zwar keine Miete, besetzt aber seit Monaten Dein Gästezimmer. Das Amtsgericht Frankfurt-Höchst hat dazu geurteilt, dass jedenfalls nach drei Monaten die gewöhnliche Besuchszeit überschritten sei. In dem Fall muss der Aufenthalt der anderen Person mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Das gilt auch dann, wenn der “Besuch” Miete zahlt oder sogar auf dem Klingelschild steht. Geschieht dies ohne die Erlaubnis der Vermieters, droht die Kündigung. Benachrichtige ihn deshalb am besten frühzeitig oder spätestens dann, wenn sich abzeichnet, dass Dein Besuch seinen Aufenthalt spontan erheblich ausdehnt.

Eine Ausnahme gibt es aber: Ist Dein Dauer-Besuch mit Dir verwandt, darfst Du ihn so lange bei Dir aufnehmen, wie Du möchtest. Das gilt zumindest dann, wenn ein enges Verwandtschaftsverhältnis besteht.

Wann liegt eine Untervermietung vor?

Ziehen Fremde, Bekannte, gute Freunde oder entfernte Verwandte auf Dauer ein, handelt es sich um eine Untervermietung. Sie bedarf der Zustimmung des Vermieters, weshalb Du Deine Pläne unbedingt im Vorhinein mit ihm absprechen solltest. Grundsätzlich muss Dein Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmen. Verbietet er sie, darfst Du Dich dem also nicht einfach widersetzen. Andernfalls droht die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dein Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Mieteinnahmen herausverlangen, die Du durch die Untervermietung verdient hast.

Wann ist eine Untervermietung ausnahmsweise ohne Zustimmung des Vermieters zulässig?

Für die Untervermietung musst Du ausnahmsweise nicht die Zustimmung des Vermieters einholen, wenn es sich nur um einzelne Räume handelt und Du ein “berechtigtes” Interesse daran hast. Das sogenannte berechtigte Interesse ist zum Beispiel dann gegeben, wenn Du gerade Deinen Job verloren hast und nun ein Zimmer untervermietest, um weiterhin Deine Miete zahlen zu können. Auch dann, wenn Dein Partner ausgezogen ist und Du den nun freigewordenen Platz zu Geld machen möchtest, gilt das als berechtigtes Interesse für die Untervermietung.

Allerdings ist die Voraussetzung, dass Dein Interesse an der Untervermietung erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Mietest Du also eine – eigentlich zu teure – Luxuswohnung mit dem Hintergedanken, einen Teil davon an Untermieter zu vermieten um sie zu finanzieren, ist das nicht zulässig.

Untervermietung bei Auslandsaufenthalt – zulässig?

Wie sieht es rechtlich aus, wenn Du über einen längeren Zeitraum ins Ausland ziehst und Deine Wohnung untervermieten möchtest. In der Regel ist auch in diesem Fall das berechtigte Interesse an der Untervermietung gegeben. Voraussetzung ist allerdings, dass Du die Wohnung noch nicht ganz aufgibst, also zum Beispiel einen Teil Deiner Sachen oder Möbelstücke dort lässt oder ein Schlüsselset behältst. Dann muss der Vermieter der Untervermietung selbst dann zustimmen, wenn sich Dein Auslandsaufenthalt über mehrere Jahre erstreckt.

Darf der Vermieter die Untervermietung verbieten?

In bestimmten Fällen darf der Vermieter die Untervermietung stets verbieten – unabhängig davon, ob Du gute Gründe für Deine Pläne hast. Die Versagung ist zulässig, wenn die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit ist allerdings nur selten gegeben und muss von Vermieter ausreichend begründet werden.

Es genügt zum Beispiel nicht, wenn der Untermieter dem Vermieter nicht sympathisch genug ist oder ihm seine Herkunft nicht passt. Allerdings darf der Vermieter sein Veto aussprechen, wenn es durch den Untermieter zu einer Überbelegung der Wohnung kommen würde.

Darf der Vermieter die Untervermietung nicht verbieten, tut es aber trotzdem, kann der Mieter von ihm den aufgrund des Verbots ausgefallenen Mietzins verlangen. Vermietet der Mieter die Wohnung trotz des Verbots unter, liegt darin kein Kündigungsgrund für den Vermieter.